La cessione di cubatura quale atto traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale
Corte di cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza n. 16080 del 9 giugno 2021
“Il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta “ad substantiam” e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c.; ne consegue che, ai fini del registro, è assoggettabile ad imposta proporzionale ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, è assoggettabile ad imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa propria degli atti diversi da quelli traslativi o costitutivi di un diritto reale immobiliare ex artt. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del d.lgs. cit. (Cassa e decide nel merito, COMM.TRIB.REG. ROMA, 06/02/2018)”.
Sentenza Cass. civ., Sez. Unite, Sent., 9 giugno 2021, n. 16080
Commento legale dei nostri esperti
Le sezioni unite con questa pronuncia affrontano il dibattuto tema della natura del cd. contratto di cessione di cubatura. Sino a tale pronunciamento esistevano due orientamenti contrastanti: (i) riconducendo lo ius aedificandi nel novero dei poteri del proprietario, riteneva che il relativo contratto di cessione avesse ad oggetto un diritto reale; (ii) si sosteneva la natura obbligatoria di tale contratto dovendo il cedente solo prestare il consenso che la cubatura a lui spettante in base al piano regolatore fosse dalla PA attribuita al cessionario (purché i fondi fossero della stessa zona urbanistica).
Le Sezioni Unite hanno definitivamente sanato il contrasto aderendo alla seconda impostazione con la conseguenza che il contratto di cessione di cubatura, qualificato quale atto “immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale”, trascrivibile ex art 2643 n. 2bis c.c., non richiede la forma scritta ad substantian ed è assoggettato all’imposta di registro nella misura del 3% (anziché del 9%).
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