Nullità degli atti di trasferimento immobiliari privi della dichiarazione di conformità alle planimetrie catastali

Sentenza Corte di cassazione n. 27531 del 15 ottobre 2025

«In tema di conformità catastale, la nullità degli atti previsti dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, introdotto dall’ art. 19, comma 14, del D.L. n. 78/2010, va qualificata come nullità ‘formale’ e ‘testuale’, che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali, eccetto i diritti reali di garanzia, non includenti nell’atto della dichiarazione di conformità catastale dell’ intestatario o l’attestazione sostitutiva del tecnico, indipendentemente dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non sia rilevabile ictu oculi»

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«La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/ 1985, comma introdotto dall’ art. 19, comma 14, D.L. n. 78/ 2010, convertito, con modificazioni, in L. n. 122/2010, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, comma 3, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “formale” e “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti”»

Sentenza Corte Cassazione n. 27531/2025

Commento legale dei nostri esperti

Con la sentenza in commento la Corte di Cassazione si pronuncia sulla natura della nullità sancita dall’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 e sui riflessi nell’ambito di un giudizio promosso ex art. 2932 c.c..

L’art. 29, comma 1-bis L. 52/1985 così recita: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

Il primo periodo del comma in questione commina la sanzione della nullità con riferimento agli atti pubblici (o scritture private autenticate) che non contengono la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (sostituibile dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato).

Trattasi della c.d. “conformità oggettiva”, da tenere distinta da quella “soggettiva” di cui al secondo periodo (“prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”).

Secondo la giurisprudenza in commento, la nullità comminata dal primo periodo del comma 1-bis, è una nullità testuale e formale ex art. 1418, comma 3, c.c.; la nullità dell’atto di trasferimento consegue alla mera mancanza della menzione e non alla falsità o mendacità della dichiarazione.
Se la nullità fosse stata ritenuta “sostanziale” essa avrebbe operato anche nelle ipotesi di falsità o mendacità della dichiarazione.

Afferma la giurisprudenza che «si ricade perciò nell’ambito dell’invalidità collegata ad un an (ossia alla assenza della dichiarazione o dell’attestazione) e non già connessa al quomodo (ossia alla verifica dell’effettiva conformità)».

È sufficiente quindi la dichiarazione di conformità affinché l’atto sia valido a meno che la difformità catastale non sia ictu oculi rilevabile anche da un non esperto: in tali casi la dichiarazione è come se non fosse presente con la conseguente nullità dell’atto traslativo.
La falsità o mendacità della dichiarazione espone colui che l’ha resa a responsabilità civile ovvero penale qualora sia ravvisabile la fattispecie di «falso ideologico commesso da privato in atto pubblico» ex art. 483 c.p..

La sussistenza della conformità catastale rappresenta una delle condizioni dell’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

Facendo governo dei principi anzidetti, il giudice del giudizio di cui all’art. 2932 c.c. non è tenuto ad effettuare un’indagine circa la sussistenza del requisito della conformità catastale. È sufficiente che «nel giudizio sia allegata la dichiarazione di conformità dell’intestatario promittente venditore o l’attestazione sostitutiva di un tecnico».

È sufficiente tale dichiarazione affinché il giudice possa pronunciarsi sulla domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto. Solo qualora la difformità sia ictu oculi evidente anche per un soggetto non esperto, la domanda non potrà essere accolta poiché l’evidenza della difformità equivale alla carenza della dichiarazione.

Lo Studio Legale Ascione Ciccarelli è specializzato in diritto immobiliare.

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