La rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare

Sentenza Corte di cassazione S.U. n. 23093 del 2025

“La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l’effetto riflesso dell’acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 cod. civ., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare ‹‹trova causa››, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un “altro contraente”.

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«Allorché la rinuncia alla proprietà immobiliare, atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario funzionalmente diretto alla perdita del diritto, appaia, non di meno, animata da un «fine egoistico», non può comprendersi tra i possibili margini di intervento del giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell’art. 42, secondo comma, Cost., o di nullità per illiceità della causa o del motivo: ciò sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia perché non può ricavarsi dall’art. 42, secondo comma, Cost., un dovere di essere e di restare proprietario per «motivi di interesse generale». Inoltre, esprimendo la rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi delle titolarità del bene, non è configurabile un abuso di tale atto di esercizio della facoltà dominicale di disposizione diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento e a raggiungere un risultato economico non meritato».

Sentenza Corte Cassazione Sezioni Unite 23093/2025

Commento legale dei nostri esperti

La pronuncia delle Sezioni Unite nasce da due rinvii pregiudiziali disposti dal Tribunale di Venezia e dal Tribunale dell’Aquila in cui i Giudici di merito si interrogavano sulla configurabilità della rinuncia abdicativa al diritto di proprietà, e sugli eventuali limiti che tale rinunzia incontra, nonché all’eventuale perimetro del sindacato giudiziale sull’atto abdicativo.
La questione si pone nel momento in cui un soggetto decide di dismettere del proprio diritto di proprietà per un “fine egoistico” (ad esempio non sostenere i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione o di demolizione dell’immobile). Il problema nasce poiché, ai sensi della norma di cui all’art. 827 c.c., i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno divengono di proprietà dello Stato: sarà lo Stato a dover sostenere i vari costi relativi all’immobile e la responsabilità (oggettiva ex art. 2051 c.c.) graverà su di esso.
Nella sua requisitoria scritta il Pubblico Ministero chiedeva alle Sezioni Unite di enunciare il principio di diritto secondo cui:
• è astrattamente ammissibile la rinuncia abdicativa del diritto di proprietà;
• la stessa è soggetta ad un sindacato di meritevolezza, che viene inevitabilmente a mancare quando l’operazione posta in essere si pone in netto contrasto con gli interessi pubblici.
Le Sezioni Unite non aderiscono alla prospettazione del Pubblico Ministero e abbracciano la tesi opposta secondo cui la rinuncia abdicativa del diritto di proprietà, trova la sua ragione d’essere, la sua causa, nel mero fine egoistico di volersi disfare dell’immobile: «la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare “trova causa” in se stessa», «l’atto di rinuncia alla proprietà di un immobile non è causalmente rivolto alla costituzione di un nuovo rapporto giuridico in cui la titolarità del vene è attribuita all’amministrazione statale. Lo Stato diventa proprietario dopo che è venuta meno la precedente relazione di attribuzione tra il soggetto e la situazione giuridica di proprietà. L’acquisizione al patrimonio dello Stato trova, perciò, il proprio titolo costitutivo nella vacanza e non nella rinuncia».
Ne consegue che la rinuncia abdicativa non ha come “causa” il trasferimento del bene allo Stato, poiché esso si pone come mera conseguenza giuridica dell’abdicazione ai sensi dell’art. 827 c.c..
La rinuncia abdicativa è, pertanto, un atto unilaterale non recettizio che deve essere semplicemente trascritto nei registri immobiliari e solo “contro” il soggetto rinunciante. La successiva trascrizione “a favore” dello Stato si pone come necessaria al solo fine di assicurare la continuità delle trascrizioni ma sicuramente non è elemento necessario ai fini della validità della rinuncia stessa. Sul punto viene disattesa la tesi contraria dell’Avvocatura dello Stato che chiedeva alle Sezioni Unite (tra le altre cose) di enunciare il principio di diritto secondo cui l’atto di rinuncia abdicativa dovesse essere notificato all’Agenzia del Demanio e all’Agenzia del Territorio affinché queste ultime potessero opporsi alla rinuncia.
L’acquisto da parte dello Stato dell’immobile oggetto di rinuncia è a titolo originario e non derivativo poiché è solo un effetto riflesso ex art. 827 c.c. della rinuncia stessa. La natura originaria dell’acquisto ha come conseguenza che non è necessaria la conformità urbanistico-catastale dell’immobile ai fini della validità dell’acquisto da parte dello Stato.
Avendo causa in sé stessa, la rinuncia abdicativa, ad avviso delle Sezioni Unite, non è soggetta ad alcun sindacato di meritevolezza e non è configurabile alcuna nullità virtuale per contrasto con l’art. 42 Cost. poiché da tale norma non si ricava un generale dovere di rimanere proprietario per ragioni di interesse generale. L’acquisto da parte dello Stato si pone come mero riflesso della rinuncia, come conseguenza non di quest’ultima bensì della vacanza conseguente alla rinuncia, con la conseguenza che non è in astratto configurabile alcun abuso del diritto. L’abuso del diritto si ha genericamente quando un soggetto “sfrutta” un proprio diritto al fine di perseguire un fine egoistico in contrasto con le ragioni per cui quel diritto sussiste: “nessuno può esercitare il proprio diritto in contrasto con lo scopo per il quale il
diritto medesimo gli è stato riconosciuto” recitava l’art. 7 del progetto preliminare del Codice Civile poi espunto nella versione definitiva. Ma, avendo la rinuncia abdicativa il solo ed esclusivo fine di dismettere il diritto, non è giuridicamente sussistente alcun pregiudizio per altri soggetti, escludendo quindi la configurabilità di un abuso del diritto.
Quindi in sintesi, la rinuncia abdicativa del diritto di proprietà:
• è ammissibile;
• non ha altra causa se non quella di voler dismettere l’immobile: «trova causa in sé stessa»;
• è un atto unilaterale, non recettizio che deve essere trascritto nei registri immobiliari per ragioni di pubblicità solo “contro” il rinunciante;
• non è soggetta ad alcun sindacato giudiziale di meritevolezza essendo espressione della facoltà di dismettere la proprietà che è insita nel diritto dominicale;
• non richiede la conformità urbanistico catastale dell’immobile.

Lo Studio Legale Ascione Ciccarelli è specializzato in diritto immobiliare.

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