Acquisito per usucapione ed ipoteca precedentemente iscritta

Sentenza Corte di cassazione n. 565 del 9/1/2025

«L’acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (ad esempio, alcune servitù), non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione».

Sentenza Corte Cassazione n. 565/2025

Commento legale dei nostri esperti

Per comprendere appieno la portata innovativa di detta sentenza occorre prendere le mosse dalla sentenza n. 160/2024 della Corte Costituzionale.
La Consulta era chiamata a pronunciarsi sulla legittimità Costituzionale dell’art. 7, co. 3 L. 47/1985 (oggi abrogato) ed,in via consequenziale, dell’art. 31, co. 3, primo e secondo periodo del D.P.R. 380/2001.
Tali norme, di contenuto identico prevedono che se un soggetto (destinatario di un’ingiunzione di demolizione di un immobile costruito in difetto di valido titolo edilizio) non ottempera all’ingiunzione di demolizione, il relativo immobile viene acquisito al patrimonio del Comune.
Trattasi questo, secondo interpretazione consolidata ormai qualificabile come “diritto vivente”, di un acquisto a titolo originario, che, in quanto tale, determinerebbe la cancellazione di ogni peso e gravame iscritto sull’immobile.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con l’ordinanza dell’8 gennaio 2024, iscritta al n. 26 del registro ordinanze 2024, sollevavano la questione di legittimità costituzionale degli articoli anzidetti nella parte in cui non prevedono la salvezza dell’ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione dell’atto di accertamento, da parte del Comune, dell’inottemperanza all’obbligo di demolizione.
L’Avvocatura Generale dello Stato sollevava l’eccezione di inammissibilità della questione sostenendo che l’acquisto a titolo originario dell’immobile al patrimonio del comune sarebbe incompatibile «con la sopravvivenza delle garanzie reali esistenti sull’immobile e sull’area oggetto dell’ablazione perché esse simul stabunt simul cadent».
La Corte Costituzionale rigetta l’eccezione di inammissibilità affermando che l’acquisto a titolo originario di un immobile non è in sé incompatibile con la permanenza sull’immobile di pesi e/o diritti reali minori: «la sorte dei diritti reali minori dipende – nella fattispecie acquisitiva dell’usucapione ordinaria – dalle caratteristiche concrete del possesso e dal suo essere incompatibile o meno con la permanenza di diritti reali minori (si pensi ad ipoteche o servitù) nonostante l’estinzione del pregresso diritto dominicale».
La Consulta richiama altresì l’ipotesi dell’usucapione abbreviata (cfr. art. 1159 c.c.). La norma di cui a quest’ultimo articolo prevede che, il possessore in buona fede, in base ad un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, debitamente trascritto nei registri immobiliari, diviene proprietario del bene in ragione del possesso continuativo per 10 anni. Va da sé che, se il titolo a monte prevede che il bene sia gravato da diritti reali minori, questi ultimi non si estinguono per effetto dell’acquisto per usucapione decennale. Infatti, la Consulta afferma che «nell’usucapione abbreviata, il destino dei diritti reali minori è condizionato da quanto si evince dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento, che può far salvi i diritti reali minori, benché venga meno il precedente titolo dominicale (art. 1159 c.c.)».
Nel merito la Corte Costituzionale dichiara l’illegittimità costituzionale degli artt. 7, co. 3 L. 47/1985 e 31, co. 3, primo e secondo periodo del D.P.R. 380/2001 nella parte in cui non fanno salvi «il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento all’inottemperanza alla ingiunzione a demolire».
Ad avviso della Corte Costituzionale l’estinzione dell’ipoteca come conseguenza dell’acquisto a titolo originario dell’immobile da parte del comune determinerebbe un ingiusto sacrificio del creditore ipotecario, il quale sarebbe costretto ad esercitare una continua (ed inesigibile) vigilanza sull’immobile al fine di evitare che possano essere poste in essere condotte, che potrebbero determinare un abuso edilizio con conseguente rischio della confisca e consequenziale estinzione dell’ipoteca (cfr. Corte Cost. n. 160/2024 punto 10 motivazione).
Analizzando ora la pronuncia n. 565/2025 della Corte di Cassazione, essa tra origine da un’opposizione di terzo all’esecuzione ex art. 619 c.p.c..
Un soggetto aveva trascritto nei registri immobiliari ex art. 2643, n. 12-bis c.c., successivamente all’iscrizione da parte di una banca dell’ipoteca, un verbale di conciliazione con cui si accertava l’avvenuta usucapione del bene.
A fronte del pignoramento intrapreso, il terzo proponeva opposizione di terzo all’esecuzione deducendo che, il verbale di conciliazione con cui si accerta l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione, sarebbe paragonabile alla sentenza accertatrice dell’usucapione. Ne conseguirebbe anche il verbale di conciliazione avrebbe il c.d. effetto purgativo (liberare l’immobile da ogni peso e gravame).
Ad avviso della Corte di Cassazione il ricorso era infondato per molteplici motivi.
È potenzialmente assorbente, ad avviso della Corte, il fatto che l’acquisto per usucapione non è in sé incompatibile con la persistenza sul bene immobile di vincoli e gravami (ivi comprese ipoteche). La Cassazione fa proprie le considerazioni della Corte Costituzionale n. 160/2024: «la natura originaria dell’acquisto non è in sé logicamente e ontologicamente incompatibile con una disciplina che espressamente preveda (o – come nel caso dell’usucapione – consenta di desumere dai presupposti normativi che compongono la fattispecie acquisitiva) la salvezza di pregressi diritti reali».
Ne consegue, che «l’acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia».
Tuttavia, la Cassazione non si limita a respingere il ricorso sulla base di detti motivi ma effettua considerazioni ulteriori, richiamandosi a consolidata giurisprudenza.
Costituisce dato pacifico in giurisprudenza il fatto che l’accordo di mediazione abbia natura contrattuale e, quindi, effetti solamente inter partes. Ne deriva che l’accordo di conciliazione, con cui si accerta l’avvenuta usucapione, trascritto nei registri immobiliari ex art. 2643, n. 12-bis c.c. non può avere effetti pregiudizievoli (e sarà quindi inopponibile) al creditore ipotecario che ha iscritto ipoteca in data anteriore alla trascrizione dell’accordo stesso (in tal senso ad esempio Cass. 32620/2023, Cass. 12736/2021). Si applica quindi al caso di specie il principio prior in tempor potior in iure, con riferimento all’onere della trascrizione.
Ben avrebbe potuto la Cassazione limitarsi a respingere il ricorso risolvendo la questione sulla base della mera priorità delle trascrizioni ma ha voluto in via preliminare far proprie le considerazioni della Corte Costituzionale e aderire all’orientamento secondo cui l’acquisto a titolo originario non ha effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta.
Sorprende tuttavia che la Cassazione nel percorso argomentativo cita un suo precedente in base al quale sussiste litisconsorzio necessario, nel giudizio avente ad oggetto accertamento della proprietà per usucapione, fra i creditori titolari di un diritto di ipoteca risultante dai pubblici registri (Cass. 29325/2019). In tale pronuncia il Collegio di legittimità fa discendere il litisconsorzio necessario proprio dalla circostanza per cui l’accertamento per usucapione ha effetto purgativo dei pesi ed oneri precedentemente iscritti: siccome l’acquisto per usucapione è a titolo originario e la sentenza che accoglie la domanda implica l’estinzione di tutte le ipoteche precedentemente iscritte, i relativi creditori ipotecari devono necessariamente partecipare al giudizio in questione.
Stona che, nella sentenza con cui si esclude l’effetto purgativo dell’usucapione, si richiami una sentenza che, al contrario, lo presuppone.
In ogni caso ciò che è di rilievo in questa sede è che, la sentenza in commento rende sostenibile in sede giudiziaria affermare che l’eventuale acquisto per usucapione non può determinare l’estinzione dell’ipoteca preesistente sul bene. In altri termini il creditore ipotecario, convenuto nel giudizio o interveniente volontario nel processo, può chiedere al giudice che la sentenza accertativa dell’usucapione accerti la “sopravvivenza” dell’ipoteca preesistente.
Le considerazioni della Corte Costituzionale potrebbero cogliere nel segno. Se non è esigibile da parte del creditore ipotecario un comportamento di costante vigilanza sul bene al fine di impedire che possano essere eseguite opere edili che determinano la difformità edilizia (e quindi la successiva espropriazione), non può del pari ritenersi esigibile una condotta di costante vigilanza su comportamenti altrui potenzialmente idonei a determinare l’acquisto per usucapione.
Autorevoli precedenti, quali le pronunce della Corte Costituzionale e della Corte di cassazione rendono sostenibile tale ragionamento. Si tratta ora di capire come si evolverà la giurisprudenza nei prossimi anni, ossia, se rimarrà fedele all’orientamento tradizionale oppure se muterà aderendo all’impostazione inaugurata in questi ultimi due anni.

Lo Studio Legale Ascione Ciccarelli è specializzato in diritto immobiliare.

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